（原标题：销售加快下滑，现款流吃紧，新城控股化债之路说念阻且长）

12月10日，新城控股（601155.SH）发布了2024年11月份狡计简报，公告称11月份公司完了公约销售金额约25.14亿元，比上年同期减少49.74%；公约销售面积约33.07万平常米，比上年同期减少51.96%。1-11月公司累计完了公约销售金额约369.63亿元，比上年同期减少48.11%；累计公约销售面积约500.95万平常米，比上年同期减少44.51%。

这份简报的收货并不令东说念主未必，延续了连年来房企一贯的着落趋势。不外新城控股在二级阛阓推崇出来的成立迹象却跟事迹的走势不太同样。

自2021岁首新城控股股价见顶以来，公司股价仍是连跌三年。本年4月16日，新城控股股价跌至近三年最廉价钱7.95元/股，市值一度不及200亿元，较巅峰时股价跌幅超84%，市值挥发近950亿元。

跟着本年多个重磅会议召开，一线城市放开限购、融资资本镌汰等一系列利好政策络续出台，部分区域及局部城市出现向好迹象；二季度政策组合拳络续发力，进一步促进了需求开释。国度力促房地产阛阓“止跌回稳”的决心也确乎缓缓传递到了投资者心中，投资者对举座房地产企业的期待迟缓收复，新城控股的股价也出现了“止跌回稳”的势头。

限度12月12日收盘，新城控股股价为13.79元/股，总市值311.1亿元，市盈率（静）为42.20。

不外股价到底怎样走终末如故要有事迹来支握，关联词当今来看，有着“首家B转A股民营房企”光环的新城控股将来事迹能否改善还存在较大疑问。

事迹加快下滑，三四线布局将来堪忧

连年来，由于短期受到疫情冲击、中期举座行业参预“去库存”周期以及长久靠近东说念主口老龄化压力等多重周期、多重身分重复所施加的影响，房地产阛阓举座参预量价皆缩的负响应轮回。房地产企业的狡计靠近较大挑战是不错理解的。

不外虽说着落趋势尚处料思之中，但新城控股本年的事迹跟客岁公司我方的推崇和本年房地产行业举座情况比拟，果然难称令东说念主雀跃。

纵不雅月度狡计简报，本年月度完了公约销售金额和每月公约销售面积的同比跌幅大体在40%以上；关联词客岁这两个看法的同比下减慢度鲜有向上40%的，独一客岁6月、7月的公司完了公约销售金额比上年同期分裂下降了44.86%、52.11%。

把柄国度统计局数据，2024年上半年商品房销售面积为 4.79亿平常米，同比下降 19.0%；新建商品房销售金额为 47,133 亿元，同比下降 25.0%。同期，新城控股累计公约销售面积约326.22万平常米，比上年同期下降36.86%；累计公约销售金额约235.54亿元，比上年同期下降44.45%。

新城控股销售着落幅度既快于客岁同期，又快于世界笼统水平，昭着当今事迹失速在扩大。而这既有行业举座的原因，也有企业本身业务结构的问题。

据公司2024年半年报，公司在一、二线城市的地盘储备仅占总储备的40%；以在申万二级行业分类（2021）中手脚可比公司的金地集团（600383.SH）来对比，限度 2024 年 6月 30 日，金地集团总地盘储备约3589万平常米，其中一、二线城市占比约为75%。

一、二线城市举座经济活跃度较其他地区更强，住户东说念主均收入也较高，购买力较强。因此不管是买卖地产阛阓如故住宅阛阓，都是一、二线的城市的更有活力。而新城控股的大部分地盘储备都贴近在三、四线城市，事迹增詈骂少后劲亦然理由之中了。

土储结构问题还可能影响每年的计提资产减值，从而极大影响公司事迹推崇和利润取得。据财报败露，存货包括存货主要为拟开导地盘、开导资本和开导居品等。本年3月29日发布的对于2023年年度计提资产减值准备的公告中涌现，此次计提资产减值使得客岁年度包摄于上市公司激动的净利润减少了55.96亿元，其中，客岁公司共对存货计提跌价准备55.63亿元，占客岁全年计提资产减值的99.44%。值得注重的是2023年归母净利润独一7.37亿元。

天然本年只在一季度计提减值了不到2亿元的无形资产，也即是地盘使用权，但是从历史上来看，2022年、2023年上半年资产减值计提均不向上2亿元，下半年公司资产减值计提金额则多达几十亿元。由此看来，加快下滑的事迹和偏向三、四线城市的土储结构都暗意着本年的资产减值计提只怕也不会少。

现款流垂危，债务压力仍然普遍

对于房地产企业来说，在“现款-地产-现款“”的高盘活花样中公约销售金额的快速回流是支握企业握续运营的时弊。关联词当今新城控股加快下滑的事迹给企业现款流带来了很不好的影响。

把柄公司财报，从2023年一季度运转，企业现款及现款等价物净增多额握续负增，限度2024年三季报，公司期末现款及现款等价物余额为102.25亿元。

更值得护理的是，本年第三季度，狡计行径产生的现款流量净额时隔近两年后再次归负，为-3.07亿元。这不禁让东说念主为企业业务的“造血才略”打个问号。

新城控股的现款流情况并不乐不雅，雪上加霜的是公司还靠近很大的偿债压力。

此前，新城控股董事长王晓松曾走漏，公司当下主要任务即是还债。2022年年报中新城控股的有息欠债边界超710亿元；限度2024年半年报时，公司有息欠债边界下降至558.03 亿元，其中到期时分6个月以内的金额为84.86亿元。

看起来公司“压降有息欠债”的发奋如故卓有收效的，但是公司仍要入辖下手面对惊东说念主边界的流动欠债的压力，2024三季报涌现，限度2024年9月30日，公司的流动欠债边界为1993.57亿元。

即使抛去待转销税额、公约欠债以及预支款项，公司也仍然靠近125.42亿元的一年内到期的非流动欠债、468.01亿元的应酬单子及应酬账款、6.91亿元的短期借款等以为向上500亿元的朝发夕至的偿债压力。可见资金缺口之大，公司102.25亿元的现款可谓是杯水救薪了。

难上加难的是公司融资的情况也辞谢乐不雅。

据中指盘考院12月5日发布的监测数据，11月份，房地产企业债券融资总和为482.7亿元，行业债券融资平均利率为2.73%，同比下降0.85个百分点，融资资本握续下降。行业内可比同业——金地集团也在半年报中败露，解释期内公司举座平均融资资本为4.38%。而新城控股则在半年报中败露限度解释期末，公司举座平均融资资本为6.05%。

当今三季报公司败露的现款利息保险倍数为2.06，本解释期末比上年度末镌汰56.45%。公司化债之路说念阻且长。

天然，靠近这样大的流动性压力和事迹压力，处分层也没忘了降本增效。

从2022年到2023年，职工东说念主均创收从519.19万元增多至543.75万元，职工东说念主均薪酬却从30.43万元降到24.32万元，同比减少20.08%

天然处分层我方也降薪了，董事长王晓松的年薪在2019年到2021年均为600万元，从2022年运转降薪，限度2023年已降至432万元。不外把柄东方钞票提供的可比数据，2023年同业业企业董事长职位的平均薪酬水平为195.15万元，而王晓松的薪酬水平是行业均值的2倍多。同期，新城控股的孤独董事的薪酬均为35万元，也向上同业业同职位平均薪酬的24.82万元。

5年前，新城控股实控东说念主、前董事长王振华因涉嫌猥亵儿童被判有期徒刑5年；本年7月份，据多家媒体报说念，王振华应当是刑满开释了。

关联词从当今公开的任职信息中，不管是新城控股、新城发展如故新城悦做事，均莫得看到推敲于王振华的新的东说念主事变动。洽商到也曾王振华的负面新闻，公司粗豪不会再公开给他安排职务，不外王振华的转头是否会给新城控股带来新一波东说念主事转念或者计谋方针的变动，仍有待不雅察。（《欢迎周刊-财事汇》出品）